在刚过去的2018年，鼎鸿与新浪乐居协作，成功举办了四期「鼎鸿×乐居存量开发思享会」。12月15日，咱们邀请了土地整备专家为咱们带来主题为「土地整备利益统筹方针解析与事例剖析」的精彩共享，讲演以2018年8月印发的《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土规[2018]6号）打开，结合相关事例进行具体的解说，内容适当精彩，咱们根据讲演内容收拾成文，以飨读者，感谢咱们对咱们的支撑。

  土地整备的概念起源于土地征收，在规划之初即为城市更新并行的存量开发形式，包含「土地征收」和「利益统筹」两个板块，本文提及的「土地整备」实为「利益统筹」。秉持着「政府主导、社区主体、商场参加」的准则，该方针的拟定是以处理土地前史遗留问题，保证城市基础设施、公共服务设施和严重工业项目土地供给这两大核心问题为起点，意在完善存量土地开发方针系统、促进城市开展和社区转型。

  到2017年末，深圳市已列入利益统筹方案项目63项，方案用地3632公顷，均匀规划约为57.6公顷。其间已批施行方案项目14项，用地规划719公顷，供给土地9公顷，施行率为0.2%。从项目总的来看，土地整备项目根本散布于与特区外，龙华区项目最多而规划较小，龙岗项目规划较大，各区项目特征各异。

  跟着方针系统逐步完善，土地整备与城市更新、棚户区改造、农地入市、已批未建地等其他存量开发方法同时构成深圳处理空间瓶颈问题的“组合拳”。

  土地整备的方针开展前史与深圳土地问题休戚相关。在城市化进程中，深圳的每一次征转地运动都未能彻底处理土地权属和前史违建问题，构成村团体操控了全市近40%的建造用地，且其间大部分存在征转地土地遗留问题的局势。因为城市更新的约束（如合法权属要求比较高、拆迁商洽困难等），土地整备作为盘活乡村团体土地的另一条出路应运而生。

  以《深圳市人民政府关于推动土地整备作业的若干意见》（[2011]102号）为起点，2011年末坪山新区发动「南布」、「沙湖」等「整村统筹」土地整备试点作业，2015年5月沙湖施行方案及规划研讨经市政府常务会议批阅经过，得到原乡村社区广泛认可，获得必定成效。土地整备1.0是由区政府强力推动，职能部门专业辅导，市级政府个案批阅的自下而上的个案探究。

  在「整村统筹」试点经验的基础上，2015年11月《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（深规土[2015]721号）出台，全市范围内第一批40个项目、约合34.09平方公里归入「利益统筹」试点，并初次提出「土地+规划+资金+地价」的利益统筹方针结构，清晰了未完善征（转）地补偿手续规划建造用地的留用土地份额。2015年末，龙华区发动全市首个试点项目「观湖下围土地整备利益统筹」，并于2017年5月份经市政府常务会议批阅经过。

  结合两年多试点，对试点方针进行修订并构成《深圳市土地整备利益统筹项目管理办法》（深规土[2018]6号），全面推广土地整备利益统筹。

  2011年开端，土地整备方针在逐步完善与修订，现在已构成由项目核对、规划编制、项目批阅到项目检验的一套较为完好的操作规章。

  以原乡村团体经济组织继受单位及其成员实践掌控用地为主的项目，包含合法用地和未完善征转手续土地。

  （2）具体做法：经过厘清地权和用地整合，政府同村团体及其他权力联系者依法分配处理后土地的使用权

  「用地整合」依照规划施行要求把零星低效的用地整合为成片成规划的用地，执行市政、公共设施，保证严重工业项目用地供给，近似台湾市地重划、德国建造用地收拾。

  首先是土地整备利益统筹方针同其他有关方针的联接问题。最典型的是近期在征求意见的新版《深圳市地价测算规矩》提出了标定地价统一标准，并对新出让用地、城市更新、土地整备的地价测算规矩各成系统的问题作出回应，当时尚不明亮的方针将直接影响到土地整备利益统筹项目进程。

  其二是商场主体怎么进入土地整备项目。当时的实践经验标明，商场主体介入土地整备的时点、方法、资金以及所要承当的业务相较城市更新没有过大差异。可是，项目推动顺畅与否，同村团体股份公司的执行力很有大的相关，与各区政府对方针的了解和用法也有联系。因而，介入土地整备相同需求适当慎重。

  整体来说，相较于城市更新，土地整备准入门槛较低、约束条件较少，更要害的是，在施行方案拟定阶段可对法定图则进行部分用地功用调整来满意各方利益诉求，这是土地整备利益统筹独有的方针优势。在其他路途行不通的时分，考虑走土地整备不失为一个不错的挑选。

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